Kann der Vermieter für Schönheitsreparaturen anteilig Kosten abrechnen?
Schönheitsreparaturen: Darf der Vermieter anteilig Kosten abrechnen?
Als Mieter oder Vermieter ist es entscheidend, die Rechtslage bei Schönheitsreparaturen genau zu kennen. Oft entsteht Unsicherheit, besonders wenn ein Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Fristen endet. Darf der Vermieter dann anteilig Kosten verlangen? Die kurze Antwort lautet: Ja, unter bestimmten Umständen ist das möglich.
Wann Vermieter einen finanziellen Ausgleich fordern können
Wenn Ihr Mietvertrag wirksame Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen enthält (typisch sind Drei-, Fünf- oder Siebenjahresfristen) und Sie vor deren Ablauf ausziehen, kann der Vermieter unter Umständen einen finanziellen Ausgleich von Ihnen einfordern. Dies ist besonders relevant, wenn Mieter kurz vor Fristablauf kündigen, um ihren Pflichten zu entgehen.
Ihr Mietvertrag kann eine sogenannte Abgeltungsklausel enthalten. Diese regelt, wie viel Prozent der fiktiven Renovierungskosten Sie tragen müssen, abhängig davon, wie lange Ihr Einzug oder die letzte Schönheitsreparatur zurückliegt:
- 20 Prozent der Kosten: Wenn der Einzug oder die letzte Reparatur länger als ein Jahr zurückliegt.
- 40 Prozent der Kosten: Wenn mehr als zwei Jahre dazwischen liegen.
Die genauen Kosten dafür müssen in der Regel durch einen Kostenvoranschlag einer Fachfirma ermittelt werden.
Wichtige Ausnahmen: Wann die Klausel unwirksam ist
Doch Vorsicht: Nicht jede Abgeltungsklausel ist wirksam! Der Vermieter darf Ihnen keinen Anteil an der Renovierung in Rechnung stellen, wenn die Fristenregelung oder die Abgeltungsklausel selbst fehlerhaft oder unverständlich ist. Dies wurde durch mehrere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigt:
- Fehler in der Fristenregelung: Ist die vertragliche Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, entfällt auch die Pflicht zur anteiligen Zahlung (BGH, Az. VIII ZR 52/06).
- Unverständliche Klausel: Kann der Mieter aufgrund einer unklaren Formulierung nicht erkennen, wann und wie viel er zahlen müsste, ist die Klausel ebenfalls unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 95/07; 143/06).
Ein häufiges Beispiel für eine unwirksame Formulierung ist: „Die Mieträume sind … in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen … befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind …“ Nach Ansicht des BGH ist für Mieter bei dieser Formulierung nicht klar, ob und wann sie renovieren oder anteilige Kosten tragen müssen.
