Wann muss ich als Mieter renovieren?
Wann muss der Mieter renovieren? Ein aktueller Ratgeber für Mieter und Vermieter
Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, für den Erhalt der Mietwohnung zu sorgen und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). In der Praxis wird die Pflicht zu Schönheitsreparaturen, wie dem Streichen von Wänden und Decken, jedoch oft im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
Die Rolle des Mietvertrags und die Grenzen der Übertragung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen die Wirksamkeit solcher Klauseln im Mietvertrag stark eingeschränkt. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann wirksam, wenn die Klausel den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Die meisten standardisierten Klauseln in Formularmietverträgen benachteiligen Mieter unangemessen und sind daher unwirksam. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) betont, dass Klauseln, die den Mieter unangemessen umfangreich und häufig zu Renovierungsarbeiten auffordern, stets unwirksam sind.
Wichtige BGH-Urteile und deren Auswirkungen:
- Endrenovierungsklauseln: Der BGH hat sogenannte Endrenovierungsklauseln für unwirksam erklärt. Diese verpflichten den Mieter, die Wohnung beim Auszug zu renovieren, unabhängig von der Mietdauer oder dem tatsächlichen Zustand der Wohnung (z.B. Az. VIII ZR 302/02, 335/02). Auch Formulierungen wie „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ sind unwirksam (Az. VIII ZR 316/06). Solche Bestimmungen benachteiligen Mieter unangemessen, da ein Mieter, der die Wohnung nur kurz genutzt hat, nicht für umfassende Renovierungen verantwortlich sein sollte.
- Starre Fristen und Tapetenentfernung: Klauseln, die starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorgeben oder den Mieter verpflichten, unabhängig von Wohndauer und zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten zu entfernen, sind ebenfalls unwirksam (z.B. Az. VIII ZR 152/05 und 109/05).
- Unrenoviert überlassene Wohnung: Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. Wird die Wohnung unrenoviert übergeben und kein angemessener Ausgleich gewährt (z.B. durch mietfreie Zeit oder Kostenübernahme durch den Vermieter), “kippt” die gesamte Klausel, und die Renovierungspflicht liegt wieder beim Vermieter.
- Beweislast bei unrenovierter Überlassung (Neuerung): Eine wichtige aktuelle Entscheidung des BGH (Beschluss vom 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23) stellt klar: Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, weil die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war, trägt er die Beweislast für diesen Zustand. Gelingt dem Mieter dieser Nachweis nicht (z.B. durch ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos oder Zeugenaussagen), bleibt die Schönheitsreparaturklausel wirksam, und der Mieter ist zur Renovierung verpflichtet. Eine sorgfältige Dokumentation des Wohnungszustands bei Übergabe ist daher entscheidend.
- Unwirksamkeit einer Klausel hat Folgen für den gesamten Abschnitt: Enthalten Mietverträge mehrere Klauseln zu Schönheitsreparaturen (z.B. eine für die Renovierung während der Mietzeit und eine für das Mietende) und ist nur eine davon unwirksam, so kann der gesamte Abschnitt betreffend die Schönheitsreparaturen seine Gültigkeit verlieren. Es gibt hier keine “Reserveklausel”, die einzelne unwirksame Teile auffangen würde.
Vorteil für den Mieter:
Ist eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag nichtig, kann der Mieter sich entspannt zurücklehnen. Ohne eine wirksame vertragliche Vereinbarung gilt das Gesetz, und danach ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Mieter muss in diesem Fall überhaupt nicht renovieren, wie Jurist Ropertz vom Deutschen Mieterbund bestätigt.
Wichtig: Individuelle Vereinbarungen
Will der Vermieter den Mieter trotz unwirksamer Standardklauseln zur Renovierung verpflichten, ist dies nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich. Unterschreibt der Mieter einen solchen individuellen Vertragszusatz oder eine separate Vereinbarung, ist er an diese gebunden und zur Ausführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen verpflichtet. Auf die alten, unzulässigen Klauseln kann er sich dann nicht mehr berufen.
Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen und Ergänzungen:
- Deutlichere Struktur: Der Text wurde in Abschnitte unterteilt, um die Lesbarkeit zu verbessern.
- Aktualisierung der Rechtsprechung: Die entscheidende Neuerung zur Beweislast des Mieters bei unrenoviert übergebener Wohnung wurde prominent ergänzt. Dies ist ein sehr wichtiger Punkt für die Praxis.
- Präzisierung der Unwirksamkeitsgründe: Die Beispiele für unwirksame Klauseln (Endrenovierung, starre Fristen, vollständige Tapetenentfernung) wurden beibehalten und die generelle Begründung für die Unwirksamkeit klarer formuliert.
- Definition Schönheitsreparaturen: Es wurde kurz erläutert, was typischerweise unter Schönheitsreparaturen fällt, um die Abgrenzung zu anderen Instandhaltungsmaßnahmen zu erleichtern (obwohl nicht explizit im Text, aber aus der Recherche resultierend).
- Hinweis auf individuelle Vereinbarungen: Die Unterscheidung zwischen unwirksamen Standardklauseln und wirksamen individuellen Vereinbarungen wurde stärker herausgearbeitet.
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Quellen und weiterführende Informationen:
BGH zu Schönheitsreparaturklausel: Mieterin muss Renovierungszustand der Wohnung beweisen – LTO
Info 11: Schönheitsreparaturen – Berliner Mieterverein e.V.
Schönheitsreparaturen: Was ist laut Mietrecht erlaubt? – Mietrecht.com
BGH ändert Rechtsprechung zu Schönheitsreparatur-Klauseln » – Groth & Schneider
