Aufklärungspflicht nach Fenstertausch: So schützen sich Vermieter vor Schimmel und Haftung
Wer als Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg in neue Fenster investiert, tut Gutes für die Energiebilanz und den Wohnwert. Doch Vorsicht: Nach der Sanierung droht oft Ärger mit Feuchtigkeit und Schimmel. Die Rechtslage ist eindeutig – wer seine Mieter nicht aktiv aufklärt, bleibt auf dem Schaden sitzen.
Die energetische Sanierung ist in aller Munde. Auch in Nürnberg, Fürth und Erlangen werden gerade in älteren Bestandsgebäuden undichte Holzfenster gegen moderne, isolierverglaste Kunststofffenster getauscht. Das spart Heizkosten, verändert aber die Bauphysik dramatisch.
In diesem Beitrag erfahren Sie, warum Sie als Vermieter nach einem Fenstertausch zwingend handeln müssen, um Ihre Immobilie zu schützen und rechtliche Nachteile zu vermeiden.
Das Problem: Wenn das Haus “nicht mehr atmet”
Früher hatten alte Fenster oft unfreiwillige Lüftungsschlitze. Durch Ritzen und Fugen fand ein permanenter, minimaler Luftaustausch statt. Feuchtigkeit, die durch Duschen, Kochen oder Atmen entstand, konnte teilweise entweichen.
Mit dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster (oft mit doppelter oder dreifacher Gummilippendichtung) wird das Gebäude hermetisch abgeriegelt. Die warme, feuchte Luft bleibt im Raum. Trifft diese Luft auf kühlere Außenwände, kondensiert das Wasser – der ideale Nährboden für Schimmel.
Die Rechtsfalle: Warum der Vermieter in der Pflicht ist
Viele Vermieter gehen davon aus: “Wenn Schimmel entsteht, lüftet der Mieter halt zu wenig. Das ist sein Problem.”
Das ist ein teurer Irrtum.
Die Rechtsprechung ist hier sehr streng. Da der Vermieter durch den Fenstertausch baulich in das Gebäude eingreift und die Situation verändert, muss er sicherstellen, dass der Mieter weiß, wie er sich verhalten soll.
Der Kernsatz lautet:
Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und die neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln.
Was Sie als Vermieter konkret tun müssen
Es reicht nicht aus, dem Mieter zwischen Tür und Angel zu sagen: “Lüften Sie jetzt bitte öfter.”
Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht, präzise und nachweisbar auf das veränderte Raumklima hinweisen. Unterlässt er dies, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden.
Die Folge: Der Mieter kann die Miete mindern, und Sie als Eigentümer müssen die Schimmelbeseitigung auf eigene Kosten durchführen.
Checkliste: Das gehört in die Mieter-Information
Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie Ihren Mietern nach dem Fenstertausch ein schriftliches Merkblatt (am besten mit Empfangsbestätigung) übergeben. Folgende Punkte müssen enthalten sein:
- Der Grund: Erklärung, dass die neuen Fenster dichter sind und keine “Zwangslüftung” mehr stattfindet.
- Häufigkeit: Wie oft muss gelüftet werden? (Nach Fenstertausch oft 3-4 Mal täglich statt früher 1-2 Mal).
- Dauer & Art: Hinweis auf Stoßlüften (Fenster ganz auf für 5-10 Minuten) statt Kipplüften (was Wände auskühlt und Energie verschwendet).
- Besondere Räume: Spezielle Hinweise für Bad und Schlafzimmer (Feuchtigkeitsspitzen sofort weglüften).
- Möblierung: Hinweis, Möbelstücke ca. 5-10 cm von Außenwänden abzurücken, damit die Luft zirkulieren kann.
Unser Experten-Tipp: Hygrometer als Geschenk
Investieren Sie die 10 bis 15 Euro und schenken Sie Ihrem Mieter nach dem Fenstertausch ein digitales Thermo-Hygrometer.
- Das zeigt guten Willen.
- Der Mieter sieht objektiv, wann die Luftfeuchtigkeit zu hoch ist (über 60 %).
- Es sensibilisiert für das Thema, ohne dass Sie den “Oberlehrer” spielen müssen.
Fazit: Kommunikation schützt Ihr Eigentum
Ein Fenstertausch wertet Ihre Immobilie in Nürnberg oder Fürth auf. Damit diese Wertsteigerung nicht durch Schimmelschäden vernichtet wird, ist die schriftliche Aufklärung des Mieters Ihre wichtigste Versicherung.
Sie sind sich unsicher bei der Verwaltung Ihrer Immobilie oder suchen Unterstützung bei der Neuvermietung nach einer Sanierung? Maderer Immobilien steht Eigentümern seit 1998 als erfahrener Partner zur Seite.
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