Schimmel in der Mietwohnung: Wer muss was beweisen?

Ein dunkler Fleck an der Wand, muffiger Geruch – Schimmel ist der Albtraum für jeden Mieter und Vermieter. Schnell entbrennt der Streit: Liegt es an der undichten Fassade oder wurde “falsch gelüftet”?

Gerade hier in der Region Nürnberg mit unserem hohen Altbaubestand ist das ein Dauerthema. Die Rechtsprechung hat hierzu eine klare Linie entwickelt, wie die sogenannte Beweislast verteilt ist. Wir erklären verständlich, worauf es ankommt.

Schritt 1: Der Vermieter ist am Zug

Schritt 1: Der Vermieter ist am Zug

Wenn Streit darüber entsteht, woher die Feuchtigkeit kommt, gilt nicht “Aussage gegen Aussage”. Der Gesetzgeber sieht eine Stufenfolge vor. Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht am Gebäude liegt.

Der Vermieter muss darlegen, dass:

• Das Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung dem damals geltenden Stand der Technik entsprach.
• Keine baulichen Mängel (z. B. Risse in der Fassade, undichtes Dach) vorliegen.
• Keine nachträglichen Veränderungen (z. B. neue, zu dichte Fenster ohne Lüftungskonzept) das Problem verursacht haben.

Schritt 2: Wann der Mieter haftet

Gelingt dem Vermieter der Nachweis, dass das Haus technisch in Ordnung ist (“aus seinem Gefahrenbereich ist nichts zu befürchten”), dreht sich der Spieß um. Jetzt muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeit nicht durch sein Wohnverhalten entstanden ist.

Der Sonderfall: Altbau und Wärmebrücken

Oft hören wir: “Aber die Wand ist eiskalt, das ist eine Wärmebrücke!” Hier urteilen Gerichte differenziert: Selbst wenn es bauliche Schwachstellen wie Wärmebrücken oder Nischen für Heizkörper gibt (was im Altbau normal ist), haftet nicht automatisch der Vermieter.

Wenn ein Sachverständiger feststellt, dass die Wohnung trotz dieser Schwachstellen schimmelfrei bliebe, wenn man zumutbar heizt und lüftet, liegt die Verantwortung wieder beim Mieter.

Praxistipp: Was ist “zumutbares Lüften”?

Um Schimmel zu vermeiden (und rechtlich auf der sicheren Seite zu sein), gelten folgende Richtwerte als zumutbar und notwendig:

• Stoßlüften statt Kippen: Fenster ganz auf!
• Häufigkeit: 2 bis 3 Mal täglich.
• Dauer: Je nach Jahreszeit 5 bis 10 Minuten (im Winter kürzer).

Ein Sachverständiger konnte in einem aktuellen Fall nachweisen: Selbst in einer Altbauwohnung mit hohen Decken und ohne Heizung im Flur hätten zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag gereicht, um den Schimmel zu verhindern.

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Fazit für Eigentümer und Mieter

Schimmelstreitigkeiten sind teuer und nervenaufreibend. Der beste Schutz ist Aufklärung. Mieter sollten das Lüftungsverhalten ernst nehmen, Vermieter sollten bei Fenstertausch & Co. immer ein Lüftungskonzept mitdenken.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.