Modernisierung & Mieterhöhung: Was Nürnberger Vermieter über Energieeinsparung wissen müssen
Die energetische Sanierung ist in der Metropolregion Nürnberg ein großes Thema – egal ob im charmanten Altbau in Gostenhof oder im EFH in Erlangen. Doch wann ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung wirklich rechtssicher? Ein aktuelles Urteil klärt auf: Es kommt nicht auf die Heizkostenabrechnung an, sondern auf die theoretische Einsparung.
Die 8%-Regel bei Modernisierungen Wer als Vermieter investiert, darf die jährliche Miete um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Voraussetzung ist oft eine „energetische Modernisierung“ – also eine bauliche Maßnahme, die Endenergie nachhaltig einspart (z. B. neue Fenster oder Fassadendämmung).
„Besonders in Vierteln wie dem Nürnberger Innenstadtgürtel Süd (Gostenhof, Steinbühl), wo viele historische Gebäude stehen, ist das Thema Modernisierung für den Werterhalt der Immobilie entscheidend.“
Der „Ex-Ante“-Beweis: Warum der tatsächliche Verbrauch zweitrangig ist
Viele Mieter argumentieren, dass die Heizkosten nach der Sanierung gar nicht gesunken sind. Doch das Gesetz schützt hier den Vermieter. Entscheidend ist die Prognose zum Zeitpunkt der Mieterhöhung (ex ante):
- War durch die Maßnahme eine Einsparung messbar zu erwarten?
- Ist die Einsparung dauerhaft?
Das Nutzerverhalten zählt nicht Der Vermieter kann nicht beeinflussen, ob ein Mieter nach dem Einbau neuer Fenster plötzlich bei weit offenem Fenster heizt. Daher ist für die Mieterhöhung nicht der reale Verbrauch entscheidend, sondern die baulich bedingte Verbesserung der Energieeffizienz.
Fairer Interessenausgleich für Eigentümer in Franken
Der Gesetzgeber verfolgt ein klares Ziel: Mieter sollen vor Willkür geschützt werden, aber Investitionen in den Klimaschutz müssen für Eigentümer in Nürnberg und Umgebung wirtschaftlich kalkulierbar bleiben. Würde man nur den tatsächlichen Verbrauch messen, wäre das Investitionsrisiko für Vermieter schlicht zu hoch.
„Als erfahrener Immobilienmakler in Nürnberg wissen wir: Eine energetische Sanierung steigert nicht nur die Mieteinnahmen, sondern erhöht auch den Wiederverkaufswert Ihres Objekts massiv.“
Häufige Fragen (FAQ)
Wie viel darf die Miete steigen?
Maximal 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr (unter Beachtung der Kappungsgrenzen).
Muss ich den Erfolg beweisen?
Nein, eine fundierte Prognose der Einsparung reicht aus.
Gilt das auch für neue Heizungen?
Ja, sofern diese nachhaltig Endenergie einsparen.
Maderer-Tipp: Dokumentieren Sie die erwartete Einsparung vorab genau durch einen Energieberater oder Fachhandwerker, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
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