Eigenbedarf-Kündigung-Voraussetzungen
Kündigung wegen Eigenbedarf: Grundlagen, Voraussetzungen und Fristen für Vermieter
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ein häufiger und oft strittiger Grund für die Beendigung eines Mietverhältnisses. Sie erlaubt dem Vermieter, eine Wohnung zurückzufordern, wenn er oder bestimmte nahestehende Personen diese dringend benötigen. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, welche Fristen sind einzuhalten, damit eine solche Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam ist?
Was ist Eigenbedarf? Die gesetzlichen Grundlagen
Ein Mietverhältnis kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst oder für nahestehende Personen gegenwärtig benötigt.
Wichtig: Ein lediglich in der Zukunft möglicherweise auftretender Bedarf (Vorratskündigung) ist nicht ausreichend und macht die Kündigung unwirksam. Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung bereits konkret bestehen.
Wer ist der “berechtigte Personenkreis”?
Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss die Wohnung für einen bestimmten, vom Gesetz definierten Personenkreis benötigt werden. Das Gesetz erlaubt die Kündigung für:
- Den Vermieter selbst (sofern keine juristische Person wie eine GmbH Eigentümer ist).
- Familienangehörige.
- Angehörige des Haushalts.
Wer genau als berechtigte Person gilt, wurde durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) konkretisiert. Anerkannte Personen sind unter anderem:
- Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner (auch wenn die Partnerschaft aufgelöst wurde).
- Kinder und Enkelkinder.
- Eltern und Großeltern.
- Geschwister und der/die Verlobte.
- Verschwägerte bis zum zweiten Grad (z. B. Schwiegereltern, Schwäger/innen).
- Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad (z. B. Nichten, Neffen, Tanten, Onkel).
Der BGH stellt klar: Entscheidend ist oft, ob eine so enge persönliche Beziehung zwischen Vermieter und der betroffenen Person besteht, dass ein Zeugnisverweigerungsrecht greifen würde.
Besonderheit: Bei Cousins und Cousinen liegt nicht automatisch Eigenbedarf vor. Hier muss eine besonders enge persönliche Bindung zum Vermieter nachweisbar sein. Auch dauerhaft im Haushalt lebendes Pflegepersonal oder Haushaltshilfen können zum berechtigten Personenkreis zählen.
Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung: Form und Begründung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss strengen Formanforderungen genügen, um gültig zu sein.
| Anforderung | Beschreibung |
| Schriftform | Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Mündliche Kündigungen sind unwirksam. |
| Ausführliche Begründung | Der Vermieter muss die Kündigung ausführlich begründen und so konkret formulieren, dass der Mieter den Grund nachvollziehen kann. |
| Konkrete Angaben | Es muss die Person benannt werden, die einziehen soll. Zudem muss erklärt werden, weshalb gerade diese Person die Wohnung benötigt (z. B. Angabe der aktuellen, unzureichenden Wohnsituation). |
Achtung: Allgemeine Formulierungen wie „Wir benötigen die Wohnung aus familiären Gründen“ sind unzureichend und machen die Kündigung unwirksam.
Kündigungsfristen und Sperrfristen (Umwandlung)
Für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung müssen sowohl die gesetzlichen Kündigungsfristen als auch mögliche Sperrfristen beachtet werden.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter
Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich nach § 573c Abs. 1 BGB und hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab.
| Dauer des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist für den Vermieter |
| Bis zu 5 Jahre | 3 Monate |
| Mehr als 5 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentum
Wird eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, greift eine Kündigungssperrfrist.
- Der neue Eigentümer kann in diesem Fall frühestens nach 3 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
- In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt (z. B. Hamburg) dürfen die Länder und Gemeinden diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern.
Eine Eigenbedarfskündigung ist erst nach Ablauf dieser Sperrfrist wirksam möglich.
Wichtiger Hinweis (Disclaimer)
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