Erbrecht & Immobilien: Alleinerbe oder Erbengemeinschaft? Was Eigentümer in Nürnberg, Fürth, Schwabach und Roth jetzt wissen müssen
Ein Trauerfall ist emotional belastend genug. Wenn zum Nachlass jedoch eine Immobilie gehört – sei es das Einfamilienhaus in Nürnberg-Westen, die Eigentumswohnung in der Fürther Südstadt oder das Elternhaus im Landkreis Roth –, wird es oft kompliziert.
Die drängendste Frage lautet meist: Wer darf eigentlich über den Verkauf entscheiden? Die Antwort hängt entscheidend davon ab, ob Sie als Alleinerbe handeln oder Teil einer Erbengemeinschaft sind. Hier ist Ihr aktueller Leitfaden von Maderer Immobilien.
Szenario 1: Der Alleinerbe – Volle Handlungsfreiheit
Sind Sie als alleiniger Erbe eingesetzt (z. B. durch ein Berliner Testament), ist die Lage rechtlich am einfachsten. Sie werden alleiniger Eigentümer und können frei entscheiden:
- Selbstnutzung: Sie ziehen selbst ein.
- Vermietung: Sie generieren passives Einkommen.
- Verkauf: Sie veräußern die Immobilie, um Liquidität zu schaffen.
Wichtig für den Verkauf: Sobald das Grundbuchamt in Nürnberg oder Fürth Sie als Eigentümer eingetragen hat (dafür genügt oft ein notarielles Testament), können Sie den Verkaufsprozess starten.
Szenario 2: Die Erbengemeinschaft – Konfliktpotenzial vorprogrammiert
In Deutschland entstehen häufig Erbengemeinschaften. Das bedeutet: Das Haus gehört allen Erben gemeinsam “zur gesamten Hand”.
- Das Problem: Kein Erbe kann allein über das Haus verfügen (es z. B. verkaufen oder umbauen). Alle müssen zustimmen.
- Die Realität: Oft möchte ein Erbe das Haus in Schwabach behalten, der andere möchte ausbezahlt werden. Blockiert nur einer der Miterben den Verkauf, steht alles still.
- Der Ausweg: Können sich die Erben nicht einigen, droht die Teilungsversteigerung. Das ist das schlechteste Szenario, da Immobilien hierbei oft weit unter Wert “verramscht” werden.
🏢 Unser Tipp
Nutzen Sie Maderer Immobilien als neutralen Mediator.
Wir ermitteln den realistischen Marktwert. Das schafft eine objektive Basis, um Miterben auszuzahlen oder gemeinsam zu einem fairen Preis zu verkaufen.
Unser Tipp: Nutzen Sie Maderer Immobilien als neutralen Mediator. Wir ermitteln den realistischen Marktwert. Das schafft eine objektive Basis, um Miterben auszuzahlen oder gemeinsam zu einem fairen Preis zu verkaufen.
Update 2025: Stolperfallen im Erbrecht vermeiden
Der ursprüngliche Gesetzestext hat sich weiterentwickelt. Hier sind die wichtigsten Punkte für Immobilienbesitzer heute:
1. Pflegeleistung erhöht den Erbteil
Wer den Erblasser gepflegt hat (z. B. das Kind, das im Haus in Ziegelstein wohnen blieb), bekommt oft mehr vom Erbe als die Geschwister (§ 2057b BGB).
- Auswirkung auf den Verkauf: Dieser “Pflegeausgleich” muss berechnet und vom Verkaufserlös abgezogen werden, bevor der Rest geteilt wird. Das sorgt oft für Streit, wenn keine genauen Aufzeichnungen über die Pflege (Dauer/Art) existieren.
2. Die Pflichtteils-Falle beim Hausverkauf
Werden Kinder per Testament enterbt (z. B. zugunsten des Ehepartners), haben sie Anspruch auf den Pflichtteil in bar.
- Das Risiko: Der Alleinerbe erhält zwar das Haus, hat aber oft nicht genug Bargeld, um die Pflichtteilsberechtigten sofort auszuzahlen.
- Die Folge: Oft muss die geliebte Familienimmobilie schnell verkauft werden, um die Ansprüche zu bedienen.
3. Erbe ausschlagen? Vorsicht bei Schulden!
Erben haften auch für Schulden des Verstorbenen mit ihrem Privatvermögen.
- Frist: Sie haben nur 6 Wochen Zeit, das Erbe beim Nachlassgericht (z. B. Amtsgericht Nürnberg, Flaschenhofstraße) auszuschlagen. Prüfen Sie also sofort, ob die Immobilie noch hoch belastet ist!
FAQ Bereich zu Erbrecht
Kann ich als Teil einer Erbengemeinschaft das Haus allein verkaufen?
Nein. In einer Erbengemeinschaft können Sie nur über Ihren eigenen Erbanteil verfügen, nicht aber über einzelne Gegenstände wie das Haus. Ein Immobilienverkauf erfordert die Zustimmung aller Miterben.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird?
Können sich die Erben nicht auf einen Verkauf oder eine Auszahlung einigen, kann jeder Miterbe die sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dies führt oft zu finanziellen Einbußen.
Brauche ich einen Erbschein für den Grundbucheintrag?
Nicht zwingend. Wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, akzeptiert das Grundbuchamt in Nürnberg oder Fürth dieses oft als Nachweis. Das spart die Gebühren für den Erbschein.
