Gebäudesanierung in Nürnberg: So setzen Sie die Kosten richtig von der Steuer ab
Sie haben gerade eine Eigentumswohnung in Nürnberg gekauft oder planen, Ihr geerbtes Mehrfamilienhaus in Fürth umfassend zu sanieren? Herzlichen Glückwunsch zu dieser Entscheidung! Der Immobilienmarkt in der Metropolregion bleibt auch 2026 attraktiv. Doch Handwerker, Material und energetische Auflagen gehen ins Geld.
Die gute Nachricht: Der Fiskus beteiligt sich an Ihren Ausgaben. Wer die steuerlichen Spielregeln kennt, kann Tausende Euro sparen.
Wir in Franken sind bekannt für unsere Rechnerei – deshalb zeigen wir Ihnen hier leicht verständlich, wie Sie als Vermieter oder Kapitalanleger Ihre Sanierungskosten clever beim Finanzamt geltend machen.
Kann ich die Gebäudesanierung als Vermieter steuerlich absetzen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, gelten Ihre Ausgaben für Erhalt und Modernisierung als Werbungskosten (Anlage V).
Das Finanzamt unterscheidet hierbei allerdings streng, wie Sie die Kosten absetzen dürfen. Entweder Sie können die Beträge sofort im Jahr der Entstehung voll abziehen, oder Sie müssen sie über die Nutzungsdauer der Immobilie (meist 50 Jahre) abschreiben.
Dreh- und Angelpunkt ist hierbei der Zeitpunkt der Sanierung und die Höhe der Kosten in Relation zum Kaufpreis.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und die 15-Prozent-Regel?
Das Finanzamt schaut in den ersten Jahren nach einem Immobilienkauf besonders genau hin. Hier greift der § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, besser bekannt als die “15-Prozent-Regel”.
Renovieren Sie Ihre Immobilie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung in hohem Maße, stuft der Fiskus dies als “anschaffungsnahe Herstellungskosten” ein. Das passiert, wenn Ihre Netto-Renovierungskosten innerhalb dieser drei Jahre mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Ist diese Grenze gerissen, dürfen Sie die Ausgaben nicht mehr auf einen Schlag steuerlich absetzen. Stattdessen werden sie dem Kaufpreis hinzugerechnet und nur mit der jährlichen Gebäudeabschreibung (AfA – in der Regel 2 %) über Jahrzehnte hinweg steuerlich berücksichtigt.
Wie berechne ich die 15-Prozent-Grenze richtig?
Ein häufiger Fehler, der Vermietern in Nürnberg und Umgebung teuer zu stehen kommt: Die 15 Prozent berechnen sich nicht aus dem Gesamtkaufpreis! Der Wert für den Grund und Boden muss vorher abgezogen werden, da Grundstücke steuerlich nicht abnutzbar sind.
- Beispiel für 2026: Sie kaufen eine vermietete Wohnung in Nürnberg-Johannis für 250.000 Euro.
- Der Grundstücksanteil liegt bei 50.000 Euro.
- Der reine Gebäudewert beträgt somit 200.000 Euro.
- 15 Prozent von 200.000 Euro sind 30.000 Euro (netto).
Bleiben Ihre Sanierungskosten in den ersten drei Jahren unter diesen 30.000 Euro netto, dürfen Sie jeden Cent sofort als Erhaltungsaufwand (Werbungskosten) in Ihrer Steuererklärung abziehen!
Welche Renovierungskosten gelten als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand?
Solange Sie die magische 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nicht überschreiten (oder die drei Jahre bereits abgelaufen sind), können Sie klassische Instandhaltungsmaßnahmen sofort steuerlich geltend machen.
Dazu zählen typischerweise:
- Erneuerung der Heizungsanlage oder Elektrik
- Austausch von alten Fenstern und Türen
- Erneuerung von Bodenbelägen (Parkett, Laminat, Fliesen)
- Maler- und Tapezierarbeiten
Gibt es auch steuerliche Vorteile für eigengenutzte Immobilien?
Ja, auch Eigennutzer gehen nicht leer aus! Wer sein Eigenheim in Roth-Pfaffenhofen, Schwabach-Wolkersdorf oder Oberasbach selbst bewohnt, kann keine Werbungskosten ansetzen.
Dafür greift hier der § 35c EStG: Energetische Sanierungsmaßnahmen (wie Dämmung oder neue Fenster) können Sie zu 20 Prozent (verteilt über drei Jahre, max. 40.000 Euro) direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Alternativ lassen sich 20 Prozent der Handwerkerarbeitskosten (max. 1.200 Euro im Jahr) steuerlich anrechnen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen auf dem Stand von 2026 recherchiert und erstellt. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine verbindliche Rechtsberatung dar. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der juristischen Inhalte können wir keine Haftung übernehmen. Im Falle konkreter rechtlicher Auseinandersetzungen empfehlen wir stets die individuelle Beratung durch einen Fachanwalt
