Schimmel in der Wohnung: Wann falsches Lüften die Mietminderung ausschließt
Schwarze Flecken an den Wänden sind der Albtraum für jeden Immobilienbesitzer und Bewohner. Gerade in der nasskalten Jahreszeit häufen sich in Franken die Konflikte zwischen Mietern und Vermietern. Die zentrale Streitfrage: Handelt es sich um einen Baumangel oder liegt die Ursache im falschen Heiz- und Lüftungsverhalten? Wir haben die Rechtslage für Sie zusammengefasst, damit Sie als Eigentümer oder Mieter in Nürnberg, Fürth und Umgebung auf der sicheren Seite sind.
Wann ist eine Mietminderung bei Schimmel gerechtfertigt?
Grundsätzlich gilt nach § 536 BGB: Weist eine Mietwohnung einen erheblichen Mangel auf, kann der Mieter die Miete mindern. Schimmel ist zweifellos ein solcher Mangel, da er die Wohnqualität massiv einschränkt und gesundheitsgefährdend sein kann. Doch dieses Recht entfällt komplett, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat. Sobald bauliche Mängel (wie Risse im Mauerwerk oder undichte Dächer bei älteren Objekten in Nürnberg-Johannis oder der Fürther Südstadt) durch einen Sachverständigen ausgeschlossen werden, rückt das Lüftungsverhalten in den Fokus.
Schimmel in der Mietwohnung: Die unterschätzte Hinweispflicht für Vermieter
Schimmel in der Mietwohnung »Wie oft muss ein Mieter täglich lüften, um Schimmel zu vermeiden?
Die Gerichte setzen hier klare Maßstäbe, an die sich Vermieter und Mieter orientieren können. Ein wegweisendes Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Urteil v. 16.1.2015, Az. 2-17 S 51/14) bestätigt: Einem Mieter ist es absolut zuzumuten, drei- bis viermal täglich eine Stoßlüftung durchzuführen. In dem verhandelten Fall hatte ein Gutachter zweifelsfrei festgestellt, dass der Schimmelbefall durch exakt dieses korrekte Lüften hätte vermieden werden können. Die Mietminderung des Mieters war somit unzulässig und er musste die einbehaltene Miete nachzahlen.
Muss ich auch lüften, wenn ich tagsüber in der Arbeit bin?
Eine häufige Frage, die Mieter in der Praxis stellen, ist die nach der Vereinbarkeit von Beruf und Lüftungspflicht. Das Gericht stellte hierzu klar: Wer tagsüber nicht zu Hause ist, muss in dieser Zeit auch nicht lüften. Die logische Begründung dahinter ist einfach, denn während der Abwesenheit wird weder geduscht, gekocht noch gewaschen. Es entsteht somit keine zusätzliche Luftfeuchtigkeit, die zwingend nach draußen abtransportiert werden müsste. Ein kräftiges Durchlüften morgens vor dem Verlassen der Wohnung und abends nach der Rückkehr ist in diesem Fall ausreichend.
Wer trägt die Beweislast bei Schimmelbefall in der Mietwohnung?
Im Streitfall muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Bausubstanz einwandfrei ist und keine Kältebrücken oder Feuchtigkeitsschäden von außen existieren. Gelingt dieser Nachweis (meist durch ein Gutachten), geht die Beweislast auf den Mieter über. Dieser muss dann nachweisen, dass er die Räume vertragsgemäß geheizt und ausreichend gelüftet hat – was in der Praxis oft schwerfällt, wenn das Gutachten etwas anderes sagt.
Unser Maderer-Tipp für Eigentümer in der Region: Wir in Franken setzen auf klare Kommunikation statt auf juristische Streitigkeiten. Übergeben Sie neuen Mietern direkt beim Einzug in Ihre Immobilie in Nürnberg, Roth oder Schwabach ein kurzes, freundliches Merkblatt zum optimalen Heiz- und Lüftungsverhalten.
- Lassen Sie sich den Erhalt im Übergabeprotokoll quittieren.
- Weisen Sie auf das 3- bis 4-malige Stoßlüften hin.
- Empfehlen Sie den Kauf eines günstigen Hygrometers zur Kontrolle der Luftfeuchtigkeit.
Schimmel in der Mietwohnung: Die unterschätzte Hinweispflicht für Vermieter
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