Vermietete Wohnung steuerfrei verkaufen: Die 10-Jahres-Frist in Nürnberg richtig nutzen
Wir in der Metropolregion Nürnberg haben in den letzten zehn Jahren eine beeindruckende Entwicklung am Immobilienmarkt erlebt. Städte wie Nürnberg, Fürth und Erlangen sind massiv gewachsen. Wer vor einer Dekade in eine Eigentumswohnung investiert hat, sitzt heute oft auf enormen stillen Reserven.
Viele Eigentümer überlegen nun, diese Gewinne zu realisieren und ihre Anlageimmobilie zu verkaufen. Doch die Angst vor dem Finanzamt ist groß, denn die Spekulationssteuer kann einen erheblichen Teil des Gewinns auffressen.
Die gute Nachricht: Mit der Einhaltung der 10-Jahres-Frist behalten Sie Ihren Verkaufsgewinn komplett steuerfrei.
Wann genau beginnt die 10-Jahres-Frist?
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass das Datum der Grundbucheintragung oder der Schlüsselübergabe zählt. Für das Finanzamt ist jedoch ausschließlich ein einziges Datum entscheidend:
- Der Tag der notariellen Beurkundung.
Die Frist beginnt exakt an dem Tag, an dem Sie Ihren damaligen Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben. Erst wenn auf den Tag genau zehn Jahre vergangen sind, dürfen Sie den neuen Verkaufsvertrag notariell unterzeichnen.
Ausnahme Eigennutzung: Was gilt hier?
Sie müssen nicht zwingend zehn Jahre warten. Der Gesetzgeber erlaubt einen steuerfreien Verkauf auch früher, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben.
Die Regel: Sie müssen die Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Angefangene Kalenderjahre genügen hierbei, sofern die Immobilie dazwischen nicht vermietet wurde.
Was passiert, wenn ich vor Ablauf der 10 Jahre verkaufe?
Verkaufen Sie Ihre vermietete Wohnung in Schwabach, Roth oder Altdorf bei Nürnberg auch nur einen Tag zu früh, schlägt der Fiskus zu.
Der gesamte Verkaufsgewinn (Verkaufspreis minus ursprünglicher Kaufpreis und Anschaffungskosten) muss mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Das kann je nach Einkommen bis zu 45 Prozent des Gewinns kosten. Ein vorzeitiger Verkauf ist daher meist unrentabel.
Lohnt sich der Verkauf in Franken aktuell nach 10 Jahren?
Die Metropolregion Nürnberg ist ein extrem wertstabiler Markt. Doch die Anforderungen der Käufer wandeln sich enorm.
Im Sinne einer modernen “Wohnen und Bewegen”-Philosophie fordern heutige Käufer und Mieter zunehmend Ladeinfrastruktur für E-Autos in der Tiefgarage oder sichere Stellplätze für E-Bikes (besonders in der Nähe von Naherholungsgebieten wie dem Pegnitztal).
Fehlt diese Infrastruktur im Altbau, stehen oft teure Sanierungen an. Wer diese Kosten scheut, für den ist die steuerfreie Gewinnmitnahme jetzt der perfekte Weg, um Kapital für neue, sorgenfreie Lebenspläne freizusetzen.
Wie viel ist Ihre vermietete Wohnung heute wert?
Bevor Sie Entscheidungen treffen, sollten Sie wissen, über welche Summen wir sprechen. Lassen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Kapitalanlage durch unsere fundierte Marktexpertise prüfen. So sehen Sie schwarz auf weiß, wie viel nach 10 Jahren steuerfrei auf Ihrem Konto bleiben kann.
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