Vermietete Wohnung verkaufen in Nürnberg & Fürth: Eigenbedarf & Kappungsgrenze als Chance
Vermieter kennen die Sorge: Eine vermietete Eigentumswohnung gilt oft als schwer verkäuflich. Doch dieser Glaube ist veraltet. Gerade in begehrten Lagen wie Nürnberg-Erlenstegen, der Fürther Südstadt oder im wachsenden Schwabach suchen viele Kaufinteressenten nicht nur nach einer Kapitalanlage, sondern nach einem zukünftigen Zuhause für sich selbst oder die Kinder.
Das Thema „Eigenbedarf“ ist dabei der Schlüssel – aber auch ein juristisches Minenfeld. Wir zeigen Ihnen, worauf es aktuell ankommt und warum die strenge Kappungsgrenze in der Metropolregion sogar ein Qualitätsmerkmal für Ihren Verkauf sein kann.
Klarheit schafft Wert: Wer darf eigentlich wegen Eigenbedarf kündigen?
Viele Eigentümer und Kaufinteressenten sind unsicher. Ein Urteil des AG Köln (Az. 212 C 86/13) ist hier wegweisend: Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Begünstigte zum Zeitpunkt der Kündigung nicht feststeht.
Das bedeutet für Sie als Verkäufer oder Käufer:
- Keine „Vorratskündigung“: Es reicht nicht zu sagen, dass „vielleicht“ der Lebensgefährte oder man selbst einzieht.
- Konkrete Person: Es muss im Kündigungsschreiben glasklar benannt sein, wer einzieht (z. B. „meine Tochter, die zum Studium an die FAU Erlangen-Nürnberg wechselt“).
- Begründungspflicht: Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt vernünftige, nachvollziehbare Gründe.
Rendite-Falle oder Qualitätsmerkmal? Die Kappungsgrenze in Nürnberg & Fürth
Ein Detail, das viele private Verkäufer übersehen, aber für Kapitalanleger entscheidend ist: In Bayern gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine abgesenkte Kappungsgrenze. Dazu gehören aktuell unter anderem Nürnberg, Fürth, Erlangen sowie Schwabach.
Was bedeutet das für den Verkauf?
- Die 15 %-Regel: Der Käufer darf die Miete im laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % anheben (statt der bundesweit üblichen 20 %).
- Das Verkaufsargument: Auf den ersten Blick wirkt das wie eine Bremse. Wir drehen den Spieß für Sie um: Die Tatsache, dass Ihre Immobilie unter diese Verordnung fällt, ist ein staatliches Siegel für die Top-Lage. Es bestätigt offiziell die hohe Nachfrage und die Wertsicherheit Ihres Objekts in der Metropolregion.
Vorsicht bei Sperrfristen in Franken
Hier zeigt sich, warum ein lokaler Makler wie Maderer Immobilien unverzichtbar ist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten oft verlängerte Kündigungssperrfristen – teilweise bis zu 10 Jahre nach Umwandlung in Wohneigentum.
Fazit: Vermietet verkauft sich gut – mit der richtigen Strategie
Eine vermietete Wohnung spricht zwei Zielgruppen an:
- Kapitalanleger: Die eine sichere Rendite suchen und die 15%-Kappungsgrenze als Indikator für Wertstabilität sehen.
- Zukunfts-Selbstnutzer: Die heute günstig kaufen, die Mieteinnahmen zur Tilgung nutzen und später selbst einziehen wollen.
Als Verkäufer sollten Sie das Potenzial Ihrer Immobilie nicht unterschätzen. Mit einer sauberen juristischen Historie und transparenter Kommunikation erzielen wir auch für vermietete Objekte Top-Preise.
Was ist Ihre vermietete Wohnung aktuell wert? -> Zur kostenlosen Immobilienbewertung
Rechtliche Fallstricke vermeiden? -> Unser Service für Verkäufer
Sie suchen eine Wohnung als Kapitalanlage? -> Aktuelle Immobilienangebote in Franken
FAQ Bereich vermietete Wohnung verkaufen
Was bedeutet die 15 % Kappungsgrenze für meinen Wohnungsverkauf?
Sie signalisiert Käufern, dass die Wohnung in einer begehrten Lage (z.B. Nürnberg/Fürth) liegt. Allerdings sind Mieterhöhungen im laufenden Vertrag auf 15 % in drei Jahren gedeckelt. Dies sollte offen kommuniziert werden, um Vertrauen zu schaffen.
Kann ich als Käufer sofort wegen Eigenbedarf kündigen?
Nein. Sie müssen erst als Eigentümer im Grundbuch stehen. Zudem gelten gesetzliche Kündigungsfristen (3–9 Monate) und in manchen Gebieten (z.B. Milieuschutzgebiete) Sperrfristen von bis zu 10 Jahren.
Wen darf ich als „Eigenbedarf“ in die Wohnung ziehen lassen?
Berechtigt sind Sie selbst, enge Familienangehörige (Kinder, Eltern, Enkel) und Haushaltsangehörige (z. B. Pflegekräfte). Wichtig: Die Person muss zum Zeitpunkt der Kündigung feststehen (Az. 212 C 86/13).