Glatteis-Unfall: Wer haftet wirklich? Die Beweislast beim Sturz und das Risiko für Vermieter

Ein Winterdienst-Vertrag ist kein Freibrief: Warum Sie als Vermieter trotz beauftragter Firma haften können und was der BGH zur „allgemeinen Glätte“ sagt.

Wenn die Temperaturen fallen und Gehwege in Nürnberg und Umgebung zu Rutschbahnen werden, steigt nicht nur die Unfallgefahr, sondern auch das Haftungsrisiko für Eigentümer. Ein Sturz auf glattem Boden zieht oft langwierige Streitigkeiten nach sich. Doch wer muss eigentlich was beweisen? Und sind Sie als Vermieter fein raus, wenn Sie einen Winterdienst beauftragt haben? Aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) schaffen Klarheit – und die gefällt nicht jedem Eigentümer. „Als Immobilienbesitzer haben Sie viele Pflichten. Unser Service für Vermieter in der Metropolregion Nürnberg hilft Ihnen, den Überblick zu behalten und rechtssicher zu vermieten.

1. Wann muss überhaupt gestreut werden?

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass jeder einzelne Zentimeter Asphalt jederzeit eisfrei sein muss. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klar entschieden (BGH, Urteil vom 12.06.2012 – VI ZR 138/11): Die Räum- und Streupflicht setzt eine konkrete Gefahrenlage voraus.

Das bedeutet, es muss eine sogenannte „allgemeine Glätte“ vorliegen. Wegen einer einzelnen, isolierten kleinen Eisplatte muss noch kein Streuwagen ausrücken. Aber Vorsicht: „Allgemeine Glätte“ heißt nicht, dass das gesamte Gemeindegebiet eine Eisbahn sein muss. Es reicht, wenn wetterbedingt auf Wegen ernsthaft mit Glätte zu rechnen ist.

2. Die Beweislast: Wer muss was nachweisen?

Hier wird es juristisch spannend. Wenn ein Passant oder Mieter stürzt und Schmerzensgeld fordert, gelten klare Regeln:

• Der Verletzte muss beweisen: Dass zum Zeitpunkt des Unfalls überhaupt eine Streupflicht bestand (wegen Wetterlage/Uhrzeit) und dass diese verletzt wurde. Er muss also darlegen, dass es glatt war und nicht gestreut wurde.
• Der Eigentümer muss beweisen: Dass er seiner Aufsichtspflicht nachgekommen ist oder – und das ist der „Joker“ für Eigentümer – dass der Gestürzte grob fahrlässig gehandelt hat.

3. Der „Selbst schuld“-Faktor (Mitverschulden)

Die Haftung des Eigentümers kann nämlich entfallen, wenn der Fußgänger absolut unvernünftig gehandelt hat. Wer sich einer offensichtlichen Gefahr bewusst aussetzt (z. B. mit glatten Ledersohlen über eine erkennbare Eisfläche rennt, obwohl ein geräumter Pfad daneben liegt), handelt mit einer sogenannten „unverständlichen Sorglosigkeit“. Kann der Eigentümer dies beweisen, geht der Gestürzte oft leer aus.

4. Die Falle für WEG-Vermieter: Delegation schützt vor Haftung nicht!

Dieser Punkt ist für Kapitalanleger und Vermieter besonders wichtig. Viele denken: „Ich habe den Winterdienst an eine Firma oder den Hausmeister vergeben, ich hafte nicht.“

Der BGH sagt: Falsch (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23). Ein Vermieter haftet seinem Mieter gegenüber grundsätzlich vertraglich für die Verkehrssicherheit. Das gilt auch dann, wenn er diese Pflicht an einen Dritten (Schneeräumdienst) delegiert hat. Stürzt der Mieter auf dem Gemeinschaftseigentum der WEG, weil der Dienstleister geschlafen hat, kann sich der Mieter direkt an seinen Vermieter halten. Der Vermieter muss zahlen – und kann sich das Geld dann erst im zweiten Schritt vom schlampigen Winterdienst zurückholen.

Fazit: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist Pflicht

Als Immobilienmakler raten wir Eigentümern dringend: Verlassen Sie sich nicht blind auf Dienstleister. Prüfen Sie regelmäßig (oder lassen Sie durch die Hausverwaltung prüfen), ob der Winterdienst tatsächlich ordnungsgemäß durchgeführt wird.

„Haftungsrisiken lauern nicht nur beim Winterdienst, sondern auch bei der Mieterauswahl. Lesen Sie hier, warum die Beauftragung eines Maklers Sie vor teuren Fehlern schützt.

Rechtlicher Hinweis: Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Rechtsberatung ersetzen.