Hundehaltung in der Mietwohnung: Was Vermieter in Franken wissen müssen

Es ist ein Klassiker, der in vielen Mehrfamilienhäusern – von der Nürnberger Südstadt bis zum Fürther Altbau – für Ärger sorgt: Im Mietvertrag steht klar, dass eine Hundehaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf. Doch plötzlich bellt es aus der Wohnung, und im frisch renovierten Treppenhaus finden sich erste Kratzer und Schmutzspuren. Der Mieter hat sich ohne Erlaubnis einen Hund angeschafft.

Was nun? Viele Eigentümer möchten den Hund sofort aus dem Haus haben. Doch ganz so einfach ist die Rechtslage leider nicht mehr. Wir von Maderer Immobilien erklären Ihnen, worauf Sie als Vermieter achten müssen.

Warum pauschale Verbote im Mietvertrag unwirksam sind

Früher war es einfach: Stand im Vertrag „Hunde und Katzen verboten“, dann galt das auch. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem richtungsweisenden Urteil (Az.: VIII ZR 168/12) entschieden, dass pauschale Verbotsklauseln in Formularmietverträgen unwirksam sind.

Die Begründung der Richter:

• Eine generelle Verbotsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen.
• Sie verbietet die Tierhaltung ohne Rücksicht auf den Einzelfall (z.B. bei einem winzigen, lautlosen Hund).
• Sie verstößt gegen die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung der Wohnung (§ 535 Abs. 1 BGB).

Die Einzelfallprüfung: Wann Sie als Vermieter „Nein“ sagen dürfen

Dass ein pauschales Verbot unwirksam ist, bedeutet jedoch nicht, dass Mieter nun rücksichtslos jeden Hund halten dürfen! Es bedarf immer einer umfassenden Abwägung der Interessen.

Ein Verbot der Hundehaltung ist weiterhin möglich, wenn der „Störfaktor“ überwiegt. Dabei prüft ein Gericht (oft mithilfe von Sachverständigen) Faktoren wie:

• Art und Größe des Hundes: Ein kleiner Mops im Erdgeschoss ist anders zu bewerten als ein großer Schäferhund im 4. Stock ohne Aufzug.
• Verhalten des Tieres: Bellt der Hund stundenlang oder ist er aggressiv gegenüber Nachbarn?
• Beschädigungen: Werden Treppenhaus oder Wohnung (z.B. teures Parkett) nachweislich zerkratzt oder verschmutzt?
• Interessen der Nachbarn: Gibt es im Haus Allergiker oder Personen, die panische Angst vor Hunden haben?

Praxisfall: Kratzer und Schmutz im Treppenhaus

Kommen wir auf unser Eingangsbeispiel zurück. Der Vermieter fordert die Abschaffung des Hundes wegen Verunreinigungen und Kratzern im Treppenhaus. Die Mieterin wehrt sich und zieht vor Gericht.

Warum betreibt das Gericht nun einen so großen Aufwand und bestellt einen Gutachter? Ganz einfach: Behauptungen reichen vor Gericht nicht aus. Der Sachverständige muss objektiv prüfen, ob die konkreten Kratzer tatsächlich von diesem Hund stammen und ob eine unzumutbare Belastung für die Bausubstanz oder die Mitmieter vorliegt. Fällt das Gutachten zugunsten des Vermieters aus, muss der Hund die Wohnung verlassen.

Häufige Fragen von Vermietern zur Hundehaltung (FAQ)

Darf mein Mieter einfach einen Hund anschaffen, ohne zu fragen?

Nein. Auch wenn pauschale Verbote unwirksam sind, ist eine Klausel zulässig, die besagt: „Die Tierhaltung bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters.“ Der Mieter muss fragen. Allerdings dürfen Sie als Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn sachliche Gründe (siehe Einzelfallprüfung) dagegensprechen.

Was passiert, wenn der Hund die Mietwohnung beschädigt?

Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen (z.B. tief zerkratzte Türen, urin-getränkte Böden), haftet der Mieter. Als Vermieter können Sie Schadensersatz fordern und die Kaution am Ende des Mietverhältnisses entsprechend heranziehen.

Wie formuliere ich den Mietvertrag als Vermieter rechtssicher?

Verzichten Sie auf harte Verbote („Tierhaltung ist strengstens untersagt“). Nutzen Sie stattdessen einen Erlaubnisvorbehalt. Wir empfehlen dringend, aktuelle und geprüfte Mietvertragsformulare (z.B. von Haus & Grund) zu verwenden.

Wie viele Hunde sind in der Mietwohnung erlaubt?

Die Haltung von Haustieren führt zwischen Vermietern und Mietern immer wieder zu hitzigen Diskussionen. Besonders die Frage „Wie viele Hunde sind eigentlich zu viel?“

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen für Sie zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann jedoch nicht übernommen werden. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung für Ihren konkreten Einzelfall.