Wohnfläche zu klein berechnet: Darf der Vermieter die Miete nachträglich erhöhen?
Sie vermieten Ihre Immobilie in Nürnberg Fischbach, Fürth Stadtpark oder Roth Pfaffenhofen. Plötzlich stellen Sie fest, dass die Wohnfläche größer ist als im Mietvertrag steht. Vielleicht haben Sie sich beim Aufmaß vertan oder alte Pläne ungeprüft übernommen. Die logische Schlussfolgerung für viele Eigentümer: Wenn der Mieter auf mehr Quadratmetern lebt, muss er auch mehr Miete zahlen. Doch ganz so einfach ist es leider nicht. Wir klären auf, welche rechtlichen Spielregeln im Jahr 2026 für fränkische Vermieter gelten. Darüber hinaus beachten wir, dass die Wohnfläche im Vertrag zu klein angegeben wurde.
Kann ich die Miete erhöhen, wenn die Wohnung tatsächlich größer ist?
Ja, eine Mieterhöhung ist grundsätzlich möglich und muss auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche berechnet werden. Allerdings verbietet der Gesetzgeber drastische Preissprünge. Selbst wenn Ihre Wohnung ein Drittel größer ist als im Vertrag, greift zwingend die gesetzliche Kappungsgrenze. Sie dürfen die Miete nicht auf einen Schlag an die wahre Größe anpassen.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in der Region Nürnberg 2026?
Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor extremen Mietsteigerungen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (wie Nürnberg, Fürth oder Erlangen) darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent steigen. In entspannteren Lagen gilt ein Maximum von 20 Prozent. Die Kappungsgrenze deckelt also Ihre Mieterhöhung, unabhängig von der wahren Wohnungsgröße.
Gilt eine Toleranzgrenze bei der Wohnflächenberechnung?
Nein, die oft zitierte “10-Prozent-Toleranzgrenze” bei Abweichungen gibt es bei Mieterhöhungen nicht mehr. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat längst klargestellt: Es zählt immer die reale Quadratmeterzahl, egal was im Vertrag steht. Das Risiko eines Messfehlers trägt jedoch der Vermieter, da er an die Kappungsgrenze gebunden bleibt.
Der Fall aus der Praxis: Trippelschritte statt großer Sprünge
Ein bekannter Fall vor dem BGH (Az.: VIII ZR 266/14) illustriert das Problem perfekt. Ein Vermieter gab im Vertrag knapp 157 Quadratmeter an. Tatsächlich war das Objekt aber über 50 Quadratmeter (!) größer.
Der Eigentümer wollte die Miete sofort um rund ein Drittel anheben. Die Richter schoben dem einen Riegel vor:
- Die Miete darf nur im Rahmen der regulären Kappungsgrenze steigen.
- Mieter dürfen darauf vertrauen, dass ihre laufenden Kosten nicht sprunghaft explodieren.
- Für den Vermieter bedeutet das: Er kann sich der ortsüblichen Vergleichsmiete nur in “Trippelschritten” (alle drei Jahre um max.. 15 %) annähern.
Expertenverbände wissen: Bei über der Hälfte aller Altverträge stimmt die Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein. Messfehler sind schnell passiert, gerade in verwinkelten fränkischen Altbauten oder bei Dachschrägen in Oberasbach.
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Fehler bei der Wohnflächenberechnung können Sie über Jahre hinweg viel Geld kosten. Rechtliche Sicherheit ist das Fundament jeder erfolgreichen Immobilienvermarktung.
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