Mieterhöhung in Nürnberg & Fürth: Ist die Zustimmung des Mieters Pflicht? Ein Ratgeber für Eigentümer.
Wer in Nürnberg, Fürth oder Schwabach Eigentum vermietet, weiß: Die Instandhaltungskosten steigen, Handwerker werden teurer und die Inflation nagt an der Rendite. Eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist oft unumgänglich. Doch viele Vermieter schrecken davor zurück, weil sie den bürokratischen Aufwand oder Konflikte scheuen.
Die wichtigste Frage vorab: Brauchen Sie als Vermieter die Zustimmung Ihres Mieters, um die Miete zu erhöhen? Die kurze Antwort: Ja, bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Zustimmung notwendig. Die gute Nachricht: Es gibt klare Spielregeln und BGH-Urteile, die Ihnen den Rücken stärken.
Die Grundlagen: Wann darf ich erhöhen?
Damit Ihr Mieterhöhungsverlangen rechtssicher ist, müssen folgende Fristen eingehalten werden (gemäß § 558 BGB):
- 15-Monats-Frist: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein.
- Jahressperrfrist: Das Erhöhungsschreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung beim Mieter eingehen.
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Achtung, lokaler Bezug: In Nürnberg und Fürth gilt aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes eine abgesenkte Kappungsgrenze. Während bundesweit oft 20 % Erhöhung innerhalb von drei Jahren erlaubt sind, dürfen Sie in unseren Ballungszentren die Miete nur um maximal 15 % binnen drei Jahren anheben (Bayerische Kappungsgrenzenverordnung).
Zustimmung: Muss der Mieter unterschreiben?
Viele Vermieter warten vergeblich auf eine Unterschrift. Doch die Rechtslage ist hier differenzierter.
1. Die ausdrückliche Zustimmung Der Idealfall: Der Mieter unterschreibt Ihr Erhöhungsverlangen innerhalb der Überlegungsfrist (Rest des Monats, in dem der Brief ankam + zwei weitere Monate).
2. Die stillschweigende (konkludente) Zustimmung Was passiert, wenn der Mieter nicht schreibt, aber einfach die höhere Miete überweist? Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) für Klarheit gesorgt:
Zahlt der Mieter die geforderte erhöhte Miete vorbehaltlos und mehrfach (in der Regel dreimal hintereinander), kann dies als stillschweigende Zustimmung gewertet werden (BGH, Urteil v. 30.01.2018 – VIII ZR 74/16).
Was tun, wenn der Mieter schweigt oder ablehnt?
Ignoriert der Mieter Ihr Schreiben oder lehnt er ab, obwohl Ihr Verlangen formell korrekt (z. B. Begründung durch Nürnberger Mietspiegel) und materiell berechtigt ist, bleibt Ihnen nur der Klageweg.
- Sie haben nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit, auf Erteilung der Zustimmung zu klagen.
- Wichtig: Ein Formfehler im Erhöhungsschreiben macht dieses unwirksam. Achten Sie darauf, den korrekten Mietspiegel (z. B. Nürnberg 2024) oder mindestens drei Vergleichswohnungen (z. B. in Gostenhof oder Erlenstegen) exakt zu benennen.
Ausnahmen: Index- und Staffelmiete
Die oben genannten Regeln zur Zustimmung gelten nicht, wenn Sie bereits im Mietvertrag vorgesorgt haben:
- Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete orientiert sich am Verbraucherpreisindex (Inflation). Hier bedarf es keiner Zustimmung, nur einer korrekten textlichen Erklärung der Änderung.
- Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Erhöhungen sind bereits im Vertrag mit Datum und Betrag fixiert. Keine Zustimmung nötig, keine Kappungsgrenze, keine Ortsüblichkeit als Limit.
- Vorteile, Risiken und die aktuelle Rechtslage 2026: Staffelmiete
Modernisierungsumlage
Haben Sie die Immobilie energetisch saniert (z. B. neue Fenster in einer Altbauwohnung in der Nürnberger Nordstadt)? Dann können Sie 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dies ist eine einseitige Mieterhöhung – eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich (§ 559 BGB).
🏢 Info für Eigentümer & Vermieter
Akzeptieren Sie Kautionsversicherungen? Eine Bürgschaft reduziert Ihren Verwaltungsaufwand, aber Bargeld ist im Schadensfall oft schneller griffbereit.
Unsicher bei der Mieterauswahl? Wir prüfen die Bonität potenzieller Mieter für Ihre Immobilie in Nürnberg, Fürth & Roth – damit Sie keine bösen Überraschungen erleben.
FAQ Bereich Mieterhöhung
Reicht eine E-Mail für die Mieterhöhung?
Ja, laut § 558a BGB ist die Textform ausreichend. Das bedeutet, eine Mieterhöhung kann auch per E-Mail oder sogar per WhatsApp erfolgen, solange der Absender klar erkennbar ist und das Schreiben zugeht. Aus Beweisgründen empfehlen wir bei Maderer Immobilien jedoch den klassischen Weg oder eine E-Mail mit Lesebestätigung.
Welchen Mietspiegel muss ich in Nürnberg nutzen?
Für rechtssichere Mieterhöhungen sollten Sie immer den aktuellen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Nürnberg (bzw. Fürth oder Erlangen) heranziehen. Einfache Mietdatenbanken aus dem Internet reichen vor Gericht oft nicht aus.
Kann der Mieter die Erhöhung wegen Härtefall ablehnen?
Ja, unter bestimmten Umständen kann der Mieter eine Härtefalleinrede geltend machen, wenn die Mieterhöhung für ihn unzumutbar wäre. Dies muss jedoch im Einzelfall geprüft werden und gilt nicht bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern eher bei Modernisierungen.