Neues BGH-Urteil zur Untervermietung: Gewinnverbot & Kündigungsfallen – Das müssen Nürnberger Mieter jetzt wissen
Die Idee klingt verlockend: Du bist für ein paar Monate beruflich im Ausland oder möchtest deine Haushaltskasse aufbessern und vermietest ein Zimmer unter. Doch Vorsicht! Die Spielregeln haben sich vor wenigen Tagen drastisch geändert.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28. Januar 2026 ein wegweisendes Machtwort gesprochen. Wer glaubt, mit seiner Nürnberger Mietwohnung ein kleines “Business” aufziehen zu können, riskiert ab sofort die fristlose Kündigung. Wir von Maderer Immobilien zeigen dir, was jetzt gilt und wie du in Gostenhof, Langwasser oder der Fürther Altstadt rechtssicher untervermietest.
1. Der Paukenschlag: BGH verbietet Gewinn bei Untervermietung
Das BGH-Urteil (Az. VIII ZR 228/23) ist eindeutig: Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Ein Mieter in Berlin hatte seine Wohnung (Miete: 460 €) für 962 € untervermietet. Die Folge: Kündigung durch den Vermieter – und der BGH gab dem Eigentümer Recht.
- Die neue Regel: Du darfst von deinem Untermieter nicht mehr verlangen, als du selbst anteilig an Miete und Nebenkosten zahlst.
- Die Konsequenz: Wer „Kasse macht“, verliert sein “berechtigtes Interesse” an der Untervermietung (§ 553 BGB) und riskiert den Rauswurf.
- Möblierungszuschlag: Auch hier schiebt das Gericht überzogenen Pauschalen einen Riegel vor. Ein angemessener Zuschlag für Möbel ist okay, Wucher ist verboten.
2. Wann darf ich überhaupt untervermieten?
Grundsätzlich gilt: Du brauchst immer die Erlaubnis deines Vermieters. Einfach “machen” ist der sicherste Weg zur Abmahnung. Aber: Wenn du ein berechtigtes Interesse hast, muss der Vermieter meist zustimmen.
Typische Gründe für ein berechtigtes Interesse:
- Finanzielle Gründe: Du brauchst Unterstützung bei der Miete (z. B. nach Jobverlust).
- Persönliche Gründe: Einzug des Lebenspartners oder Pflegepersonal.
- Berufliche Abwesenheit: Du arbeitest für ein Jahr in München, willst deine Wohnung in Erlenstegen aber behalten.
Achtung: Dies gilt vor allem für die teilweise Untervermietung (einzelne Zimmer). Willst du die ganze Wohnung abgeben, ist der Vermieter fast immer am längeren Hebel und kann frei entscheiden.
3. Airbnb & Touristen: Das “Rote Tuch”
Vermietung an Touristen (z. B. während des Christkindlesmarktes oder Messezeiten) ist keine normale Untervermietung. Hier handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung. Ohne explizite Erlaubnis des Vermieters (und oft der Stadt Nürnberg zwecks Zweckentfremdung) ist das strikt verboten. Hier drohen nicht nur die Kündigung, sondern auch empfindliche Bußgelder.
4. Besuch oder Untermieter? Die 6-Wochen-Regel
Wann wird der Besuch zum Mitbewohner?
- Besucher: Dürfen bis zu ca. 6 Wochen bleiben. Das muss dem Vermieter nicht gemeldet werden.
- Lebensgefährten: Zählen nicht als “Besucher”, sondern als dauerhafte Aufnahme. Der Vermieter muss um Erlaubnis gefragt werden, darf aber kaum ablehnen.
- Familie: Eltern und Kinder dürfen fast immer einziehen (solange die Wohnung nicht überbelegt ist).
5. Checkliste für den sicheren Untermietvertrag
Wenn du das “Go” vom Vermieter hast, sichere dich ab:
- Mietpreis: Orientiere dich an deiner eigenen Quadratmetermiete (kein Gewinnaufschlag!).
- Kaution: Verlange unbedingt eine Sicherheitsleistung (max. 3 Monatsmieten). Du haftest gegenüber deinem Vermieter für alle Schäden, die dein Untermieter anrichtet (z. B. das verbrannte Parkett oder der Wasserschaden).
- Protokoll: Mache eine detaillierte Bestandsaufnahme (Übergabeprotokoll) mit Fotos – genau wie wir es bei Maderer Immobilien bei jeder Wohnungsübergabe tun.
- Versicherung: Prüfe, ob deine Haftpflicht- und Hausratversicherung Schäden durch Untermieter abdeckt.
Maderer-Tipp: Du suchst eine Wohnung in Nürnberg, die WG-geeignet ist, oder willst als Eigentümer wissen, ob deine Mieter unerlaubt untervermieten? Wir beraten dich fair und kompetent.
FAQ Bereich zur Untervermietung
Darf ich meine Wohnung teurer untervermieten, als ich selbst zahle?
Nein. Seit dem BGH-Urteil vom 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) ist eine Gewinnerzielung untersagt. Der Untermietzins darf nur die anteiligen Kosten decken. Gewinnabsicht kann zur Kündigung führen.
Muss der Vermieter die Untervermietung erlauben?
Er muss zustimmen, wenn du nur einen Teil der Wohnung untervermietest und ein berechtigtes Interesse (z. B. finanzielle Gründe) hast (§ 553 BGB). Bei der gesamten Wohnung kann er fast immer ablehnen.
Hafte ich für Schäden meines Untermieters?
Ja, vollumfänglich. Gegenüber dem Eigentümer bist du als Hauptmieter der einzige Vertragspartner. Wenn dein Untermieter die Miete nicht zahlt oder die Wohnung beschädigt, ist das dein Risiko.
