Gemeinschaftliche Heizungsanlage – Zugang über Eigentumswohnung? Oberlandesgericht sagt Nein!
Die Heizungsanlage selbst ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilie und dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer. Sie ist deshalb zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Dementsprechend dient in der Regel auch der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sodass auch er gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Das heißt, in dem Raum wo die Heizungsanlage steht, ist dieser Raum Gemeinschaftseigentum.
In einem vom Oberlandesgericht Dresden entschiedenen Fall sollte ein Grundstück in drei Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt werden. Die Planung sah vor, dass sich die gesamte Heizanlage in einem Abstellraum befinden sollte, der jedoch nur über eine der Wohnungen zugänglich war.
Die OLG-Richter kamen zu der Entscheidung, dass eine gemeinschaftliche Heizungsanlage einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand erfordert und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu solchen Anlagen. Der gemeinschaftliche Zugang darf nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Sondereigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft den gemeinschaftlichen Gebrauch stört. Der Zugang durfte somit nicht über die Eigentumswohnung erfolgen.
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Im Klartext heißt das, es ist den anderen Miteigentümerin oder Wartungsfirmen nicht zumutbar, auf die Mitarbeit des jeweiligen Bewohner der betroffenen Wohnung wo die Heizungsanlage steht zu vertrauen bzw. zu warten wann dieser Zugang zur Heizanlage gewährt.
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