Nebenkostenabrechnung, was darf umgelegt werden?

Nebenkostenabrechnung, was darf der Vermieter abrechnen und was nicht?

Alle Jahre wieder kommt die Abrechnung der sogenannten zweiten Miete ins Haus. Die Nebenkostenabrechnung. In über 50% Prozent der Nebenkostenabrechnungen sind Fehler die den Mietern viel Geld kosten. Oft ist es Unwissenheit der Vermieter was man alles in die Nebenkosten packen darf.

Wir von Maderer Immobilien möchten in unserem Ratgeber so wohl Mieter und Vermieter aufzeigen was alles in die Nebenkosten gehört und was nicht in die Nebenkosten gehört.

Was gehört alles zu den Nebenkosten?

Zu aller erst, prüfen Sie ihren Mietvertrag. Der Vermieter darf nur dann Nebenkosten verlangen, wenn dieses auch im Mietvertrag vereinbart sind. Hierzu reicht schon ein Verweis auf die gesetzlichen Betriebskosten. Sind die Nebenkosten nicht genau definiert, gelten die gesetzlichen Vorgaben.

1. Wärme: Heizkosten und Warmwasserkosten sind verbrauchsabhängige Nebenkosten. Hier darf nur ein geringer Anteil über die Wohnfläche abgerechnet werden.
2. Grundsteuer: Die Grundsteuer wird in älteren Mietverträgen oft als öffentliche Lasten des Grundstückes bezeichnet.
3. Wasser und Abwasserkosten: Ausgaben für Frischwasser, die Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage stellen Vermieter in Rechnung. Hinzu kommen Gebühren für Abwasser und Niederschlagswasser, das einige Kommunen anhand der Regenmenge und der versiegelten Grundstückflächen berechnen. Außerdem erheben Kommunen Gebühren für die Nutzung der Kanalisation, einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
4. Müllabfuhr und Straßenreinigung: Das sind kosten die die Stadt den Vermieter in Rechnung stellt. 
5. Fahrstuhl: Hier dürfen die kosten für Betriebstrom, Überwachung, Wartung, Reinigung und regelmäßige Prüfungen der Betriebssicherheit umgelegt werden. Reparaturen darf der Vermieter nicht umlegen.
6. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung: Die Ausgaben für die Reinigung von Fluren, Treppen, Keller, Waschküche, et cetera dürfen Vermieter über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn der Vermieter selbst diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche reinigt. Dann darf er das berechnen, was eine Reinigungskraft verlangen würde. Außerdem darf ein Vermieter die laufenden Kosten für eine Ungezieferbekämpfung – zum Beispiel ein Insektenspray – in Rechnung stellen.
7. Gartenpflege: Zu den Nebenkosten gehören auch die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, also etwa für Dünger, Unkrautvernichter und einen Gärtner. Auch Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen gehören dazu.
8. Beleuchtung: Das sind die Stromkosten für das Licht im Treppenhaus, Außenbeleuchtung und alle anderen Gemeinschaftsräume in der Wohnanlage.
9. Schornsteinreinigung: Die Ausgaben für den Schornsteinfeger (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung sind Bestandteil der Nebenkosten.
10. Versicherungen: Teil der Betriebskostenabrechnung sind Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
11. Hausmeister: Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung und vergleichbar übernimmt, dürfen Vermieter zu den Nebenkosten zählen. Führt der Hausmeister allerdings auch Reparaturen durch oder übernimmt Verwaltungsaufgaben – etwa die Organisation und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Mietinteressenten – sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen.
12. Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabel: Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr hinzu. Sofern ein Mieter einen Vertrag direkt einem Kabelanbieter abgeschlossen hat.
13. Waschküche: Kosten für Strom, Reinigung und Wartung von Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trocknern zählen zu den Nebenkosten.
14. Sonstige Betriebskosten: Hierunter fallen zum Beispiel Kosten für Fitnessraum, Schwimmbad oder Sauna im Haus, die Dachrinnenreinigung, die Wartung von Brandschutzeinrichtungen oder Feuerlöschgebühren. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt und diese im Mietvertrag explizit aufgelistet haben.

Bei dem Punkt sonstige Betriebskosten ist erhöhte Aufmerksamkeit geboten. Hier kann eine Vielzahl von Aufwendungen stehe die der Vermieter auf seinen Mieter umlegen will. Das reicht etwa von der Reinigung der Dachrinnen bis hin zur Wartung der Blitzschutzanlage oder der Prüfung der Feuerlöscher im Treppenhaus. Es kann aber auch die gemeinschaftlich nutzbare Sauna oder der Fitnessraum sein

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Ihr Autor
Jörg Maderer
Geschäftsführer und
Immobilienmakler

Wir von Maderer Immobilien hoffen Ihnen das Thema Nebenkostenabrechnung verständlich näher gebracht zu haben.