Nebenkostenabrechnung: Was Sie als Vermieter umlegen dürfen
Alle Jahre wieder raucht bei vielen privaten Vermietern in Nürnberg, Fürth und Umgebung der Kopf. Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung steht an. Wer hier Fehler macht, bleibt im schlimmsten Fall auf hohen Kosten sitzen oder riskiert rechtlichen Ärger mit den Mietern.
Gerade für das Abrechnungsjahr 2026 haben sich wichtige Dinge geändert. Wir in Franken kennen die Herausforderungen des lokalen Immobilienmarktes genau und zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Abrechnung rechtssicher und effizient gestalten.
Welche Nebenkosten darf ich als Vermieter 2026 auf den Mieter umlegen?
Als Vermieter dürfen Sie grundsätzlich nur die Kosten umlegen, die als Betriebskosten gesetzlich definiert und im Mietvertrag klar vereinbart sind. Ein einfacher Verweis auf die „gesetzliche Betriebskostenverordnung“ im Vertrag reicht in der Regel aus, um die meisten Standardkosten sicher auf die Mieter zu verteilen.
Die wichtigsten umlagefähigen Positionen im Überblick:
- Neue Grundsteuer: Die Grundsteuer darf komplett umgelegt werden. Achten Sie auf die neuen Grundsteuerbescheide, die seit der Reform für fränkische Immobilien greifen.
- Wasser und Abwasser: Hierzu zählen Frischwasser, Grundgebühren, Zählermieten sowie kommunale Abwasser- und Niederschlagswassergebühren der Stadt (z. B. der Stadtentwässerung und Umweltanalytik Nürnberg).
- Wärme und Warmwasser: Diese müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Nur ein kleiner Anteil darf nach Wohnfläche verteilt werden.
- Müllabfuhr & Straßenreinigung: Die städtischen Gebühren für die Müllentsorgung und die Straßenreinigung sind voll umlagefähig.
- Hauswart und Reinigung: Kosten für die Flur-, Treppen- und Kellerreinigung sowie das Gehalt des Hausmeisters können Sie ansetzen. Führt der Hausmeister jedoch Instandhaltungen (z. B. Glühbirnen wechseln) durch, müssen diese Anteile herausgerechnet werden!
- Gartenpflege: Alle laufenden Kosten für den Gärtner, Dünger oder die Pflege des Nürnberger Vorgartens sind umlagefähig. Die Neuanlage eines Gartens jedoch nicht.
- Versicherungen & Schornsteinfeger: Gebäude-, Haftpflicht- und Elementarschadenversicherungen sowie die Immissionsmessungen dürfen in die Abrechnung fließen.
Darf ich die Kabelfernsehgebühren 2026 noch über die Nebenkosten abrechnen?
Nein, das ist nicht mehr erlaubt. Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren wurde bereits Mitte 2024 endgültig abgeschafft, weshalb diese Posten in der Abrechnung für 2026 auf keinen Fall mehr auftauchen dürfen. Mieter in Nürnberg und ganz Deutschland müssen ihre Verträge für TV und Internet nun selbstständig abschließen.
Wie rechne ich die CO2-Steuer bei den Heizkosten richtig ab?
Die CO2-Steuer auf fossile Brennstoffe darf nicht mehr zu 100 % auf den Mieter abgewälzt werden. Je schlechter die Energieeffizienz Ihres Gebäudes ist, desto höher ist Ihr prozentualer Anteil als Vermieter (Stufenmodell). Sie müssen diesen Anteil vor der Umlage auf die Mieter zwingend aus den Heizkosten herausrechnen.
Was gehört in die tückische Rubrik “Sonstige Betriebskosten”?
Unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen laufende Ausgaben, die nicht in den Standardkategorien erfasst sind, wie etwa die Dachrinnenreinigung, die Wartung von Feuerlöschern oder der Betrieb einer hauseigenen Sauna. Diese Kosten dürfen Sie aber nur dann umlegen, wenn sie im Mietvertrag explizit und namentlich genannt wurden – ein pauschaler Hinweis auf „Sonstige Kosten“ reicht laut Rechtsprechung nicht aus.
Haben Sie genug von der lästigen Zettelwirtschaft? Die korrekte Verwaltung und Abrechnung einer Immobilie kostet viel Zeit und Nerven. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung in der Metropolregion Nürnberg profitabel und stressfrei zu verkaufen, sind wir an Ihrer Seite.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen auf dem Stand von 2026 recherchiert und erstellt. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine verbindliche Rechtsberatung dar. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der juristischen Inhalte können wir keine Haftung übernehmen. Im Falle konkreter rechtlicher Auseinandersetzungen empfehlen wir stets die individuelle Beratung durch einen Fachanwalt
