Was ist die Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen?

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in Eigentümergemeinschaften

Viele Käufer vergessen nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung das sie nicht nur Rechte haben sonder auch Pflichten. Die Rechte und Pflichten die Sie als Eigentümer haben, regelt die Gemeinschaftsordnung. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir von Maderer Immobilien die Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf einer Immobilie zu lesen.

Der Fokus beim Immobilienkauf liegt bei den meisten Käufern, wie ist der Zustand der Eigentumswohnung, die Lage und wie sieht es mit der Finanzierung aus und zu guter letzt, der Kaufvertrag. Wir von Maderer Immobilien sagen nicht das die Faktoren unwichtig sind aber zu einem sorgfältigen geplanten kauf einer Eigentumswohnung gehört nun mal die Gemeinschaftsordnung.

Hierbei wird total vergessen, dass die Gemeinschaftsordnung als Regelwert des Zusammenlebens in der Eigentümergemeinschaft gilt. Denn hier sind die Details zum Eigentum geregelt. Lothar Blaschke, Vizepräsident des Verbands Deutscher Grundstücksnutzer, bezeichnet sie auch als „inneres Gesetz“. 

Was wird Geregelt?

Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel auf drei Säulen aufgebaut. Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, die Kostenaufteilung beim Gemeinschaftseigentum sowie die Regeln zum Sondereigentum. Es wird zum Beispiel fest gelegt, wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage sein oder welche Aufgaben hat der Verwalter der Wohnanlage.

Häufig stehen dort auch Einzelheiten zur Eigentümerversammlung. Vor allem zur Frage der Stimmverteilung, ergänzt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Nicht zuletzt kann sie Bestimmungen zu den Wohnungen enthalten – also Fragen zum Sondereigentum klären. Beispielsweise: „Darf ich in meiner Wohnung gewerblich tätig werden? Darf ich die Wohnung vermieten? Darf ich sie sogar tageweise vermieten?“, erklärt Feuersänger.

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Auch bestimmte Vereinbarungen für das Gemeinschaftseigentum kann sie enthalten, etwa ob alle Eigentümern gemeinsam den Austausch von Fenstern finanzieren müssen, da sie zur Fassade und damit zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Wer erstellt die Gemeinschaftsordnung

Im Normalfall, bestimmt derjenige, der die Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilt und verkauft. Das ist in den meisten fällen der Bauträger. Da die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch hinterlegt wird, muss diese auch der Notar beglaubigen. Sollten Änderungen vorgenommen werden, müssen diese ebenfalls beim Notar veranlasst werden. Um Änderungen vornehmen zu können, müssen alle Eigentümer zustimmen. Die Gemeinschaftsordnung hängt sehr oft mit an der Teilungserklärung einer Wohngemeinschaft.

Ihr Autor
Jörg Maderer
Geschäftsführer und
Immobilienmakler