Zu wenig Wohnfläche berechnet, kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Zu aller erst, wenn der Vermieter viel zu wenig Miete verlangt weil er die Wohnfläche zu seinen Ungunsten berechnet hat, ist er selbst schuld.
Was ist der Hintergrund
Bei der Berechnung der Wohnfläche hat sich ein Vermieter total verrechnet. Die Wohnfläche war tatsächlich ein Drittel größer als angenommen. Die Miete darf man deswegen trotzdem nicht auf einen Schlag anheben.
Mieten dürfen nicht sprunghaft erhöht werden, auch dann nicht, wenn die Wohnung sehr viel größer ist als im Mietvertrag beschrieben. In dem Fall um den es hier geht, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass auch bei einer ungewöhnlichen hohen Abweichung von 34 Prozent die Miete nur alle drei Jahre um maximal 15 Prozent erhöht werden darf. Der Vermieter wollte die Miete auf einem Schlag um rund ein Drittel anheben
(Az.: VIII ZR 266/14).
Der Konkrete Fall
Im Mietvertrag hat der Vermieter eine Wohnfläche von 156,95 Quadratmeter ausgewiesen. Tatsächlich war die Wohnfläche aber über 50,00 Quadratmeter größer. Der Vermieter wollte daraufhin die Kaltmiete um rund 308 Euro auf 937,52 Euro erhöhen. Die Begründung des Vermieters: Die Miete würde nach allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften um 15 Prozent – also um 94,46 Euro angehoben. Zudem, wäre er als Vermieter berechtigt die Miete ein weiteres mal anzuheben weil die Wohnfläche um 33,94 Prozent überschritten sei.
Der Mieter der seit 1985 in der Wohnung wohnt ist aber nur mit der Mieterhöhung von 94,46 Euro einverstanden da dies die Kappungsgrenze von 15 Prozent sei. Ansonsten würde die Kappungsgrenze überschritten die für Berlin gilt. Der Argumentation des Mieters folgte auch der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter sagten, eine Mieterhöhung müsse unter Beachtung der Kappungsgrenze auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen, „unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist“
Welche Abweichung müssen toleriert werden
Die derzeitige Gesetzeslage sagt, dass beide Seiten Mieter und Vermieter eine Abweichung von 10 Prozent akzeptieren müssen. (BGH Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626)
In der BGH Verhandlung haben die Anwälte des Mieters betont, Recht ist Recht und soll Recht bleiben. Das Risiko zur Angaben der Wohnfläche müsse der Vermieter tragen. Schließlich hat es der Vermieter in der Hand und kann es ausmessen. Der Anwalt des Vermieters hatte hingegen darauf verwiesen, es könne nicht sein, dass diese „für alle Ewigkeit“ an den Irrtum gebunden sei – und nur in „Trippelschritten“ die Miete erhöhen dürfe. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds stimmt bei zwei von drei Wohnungen die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein.
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Bei der Angabe von Wohnflächen sollte immer ein hinreichend großer Toleranzbereich berücksichtigt werden, fordert der Eigentümerverband Haus & Grund. Ein Praxistest des Verbandes hatte ergeben, dass Messdifferenzen sehr groß sein können. „Die tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht“, stellte Haus-&-Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke fest.
Wenn bei der Vermessung einer Wohnung durch drei Experten drei Ergebnisse mit bis zu 16 Prozent Abweichung herauskämen, dürfe der Gesetzgeber davor nicht die Augen verschließen. Eine hinreichend große Toleranz sei für alle Vertragspartner – Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer – hilfreich.