Immobilien als Kapitalanlage, auf was muss ich achten?
Immobilie als Kapitalanlage, ist das die richtige Geldanlage für mich?
Kapitalanlage: Immobilien sind derzeit die einzigen Geldanlagen, die noch vernünftige Renditen erwirtschaften. Deswegen denken immer mehr Menschen darüber nach, ihr Geld in Immobilien zu investieren.
Über keine andere Geldanlage Kursiren so viele pro und kontra Argumente wie über vermietete Immobilien. Fast jeder hat irgendeine Meinung dazu. Wir von Maderer Immobilien möchten Ihnen gerne einen kleinen Leitfaden mit an die Hand geben, auf was Sie achten sollten, wenn Sie sich dazu entschieden haben, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Angefangen von der Auswahl der richtigen Immobilien, bis hin zur richtigen Berechnung der Immobilienrendite. Unser Leitfaden richtet sich an Neueinsteiger und Kapitalanleger, die auf dem Gebiet der Immobilienanlage noch keine all zu große Erfahrung haben.
Welche Immobilien eignen sich für mich?
Ist es die Wohnung, die schon vermietet ist und als Kapitalanlage genutzt wird, oder kaufe ich mir eine leer stehende Wohnung und suche den für mich passenden Mieter selbst? Welche Wohnung kaufe ich mir? Wäre die Studentenwohnung das richtige oder doch lieber eine Wohnung mit 2-4 Zimmer die für Paare und Familien geeignet sind?
Schauen wir uns mal die verschiedenen Wohnungen an: Die klassische Studentenwohnung hat ca. 23-35 qm Wohnfläche, 1 Zimmer und lässt sich in Städten wie Nürnberg oder Erlangen schnell und gut vermieten. Die Renditen für Studentenwohnungen sind auch ordentlich und betragen im Schnitt 3-6 Prozent. Das Mietklientel sind außer Studenten noch Wochenendheimfahrer und Singles. Der Nachteil und zugleich auch Vorteil bei kleinen Wohnungen ist, Sie haben zwar einen erhöhten Mieterwechsel, können aber dadurch die Miete einfacher erhöhen. Das gleiche gilt zum Teil auch bei 2 Zimmerwohnungen. Beispiel: ihre Mieter sind ein junges Pärchen. Hier ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass auf Grund von Familienzuwachs eine größere Wohnung benötigt wird. Ab 3 Zimmer und mehr, ist die Chance größer, langfristige Mieter zu bekommen.
Kapitalanlage gefunden, Wohnung gekauft, sind jetzt mit der Miete alle Kosten gedeckt?
Die gängige Meinung ist tatsächlich so, der Mieter zahlt mir meine Immobilie ab und alles ist gut. Das, das aber nur bedingt stimmt, vergessen viele oder wissen es einfach nicht. Sie dürfen nicht nur den Kaufpreis in ihrer Kalkulation berücksichtigen. Sie sollten genauso mit berücksichtigen, die Folgekosten bei einer Immobilie.
Folgekosten könnten sein:
- Kann ich mir einen Leerstand der Wohnung leisten?
- Kann ich mir Sanierungen/Renovierungen leisten?
Gerade der Punkte 1 wird oft komplett ausgeblendet. Wie oft hören wir, bitte die Wohnung schnell vermieten, wir haben noch ein Darlehen laufen. Die Wahrscheinlichkeit eines Leerstandes ist derzeit zwar gering, sollte aber immer in der Kalkulation mit Einfliesen. Wir empfehlen, jeden Kapitalanleger mit 3 Monaten Leerstand zu kalkulieren. Dann sind Sie auf der sicheren Seite und können ganz entspannt den richtigen Mieter suchen. Nichts ist schlimmer, als unter Zeitdruck, wegen Geldmangel, einen solventen Mieter zu finden. Einmal die falsche Entscheidung bei der Mieterauswahl getroffen, kommt Ihnen das um ein Vielfaches teurer als die Wohnung 1 oder 2 Monate leer stehen zu lassen. Daher sollte man die Vermietung einen Profi überlassen und nicht auf eigene Faust einen Mieter suchen.
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Bei Punkt 2 ist es ähnlich. Fallen in der nächsten Zeit irgendwelche Renovierungen oder Sanierungen an? Mit welchen kosten, muss ich rechnen? Es klingt banal, aber auch hier, kommt es sehr oft vor, dass Kapitalanleger sich verkalkuliert haben und keine nötigen Sanierungsmaßnahmen vornehmen können. Hier gilt eine einfache Formel:
„Ich bekomme den Mieter, der zu meiner Immobilie passt!“
Das heißt nichts anderes als, ein seriöser Mieter mit guter Bonität, hat gewisse Ansprüche. Bieten Sie eine Immobilie an die unrenoviert oder gar unsaniert ist, werden die entsprechenden Mietinteressenten kein Interesse zeigen.
Wie berechne ich die Rendite?
Zu aller erst, müssen Sie sich einen Überblick über die Kaltmiete, Betriebsnebenkosten und Hausgeld machen. Unsere Empfehlung ist, nehmen Sie sich ein Blatt Papier und schreiben sich die einzelnen Posten auf.
Beispiel:
- Kaltmiete 800,00 €
- Betriebsnebenkosten für Mieter 250,00 €
- Brutto Mieteinnahme mtl. 1050,00 €
- Hausgeld für Eigentümer 280,00 €
In unserem Beispiel bleiben Ihnen von der Kaltmiete 770,00 € übrig die Sie Monat für Monat haben. Die 770,00 € setzten sich wie folgt zusammen:
- Die 30,00 € Differenz vom Hausgeld (280,00 €) zu (250,00 €) Betriebsnebenkosten, tragen Sie als Vermieter. Das sind die nicht umlagefähigen Nebenkosten wie Instandhaltungsrücklage und Verwalterkosten. Die 30,00 € Differenz, müssen Sie noch von der Kaltmiete abziehen.
Jetzt haben Sie den genauen Betrag (770,00 €), mit dem Sie ihre prozentuale Rendite zum Kaufpreis ausrechnen können.
Fazit:
Wenn Sie sich dazu entschieden haben ihr Geld in Immobilien zu investieren, sollten Sie vom ersten Tag an mit Profis zusammenarbeiten. Suchen Sie sich einen professionellen Immobilienmakler, der vor Ort sitzt und Sie vollumfänglich bei der suche der richtigen Immobilie bis hin zur Vermietung der Immobilie unterstützt. Machen Sie bitte nicht den Fehler, und denken, Sie können das alles alleine neben ihren Hauptberuf machen.
Sie sollten dabei immer Bedenken, es geht um viel Geld, ihr Geld!
Haben Sie fragen zum Thema Immobilie als Kapitalanlage, scheuen Sie sich nicht uns unverbindlich zu kontaktieren. Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Ihre Ansprechpartner:
Jörg Maderer
Geschäftsführer
Tel. 0911-92300710
Mobil. 0173-5929664
Maderer Immobilien
Stuibenweg 1
90471 Nürnberg
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